Maior parte dos condomínios horizontais do DF é irregular
Cerca de um terço dos imóveis no Distrito Federal não tem escritura, diz especialista. Realidade urbana estimulou surgimento dos condomínios fechados de casas na região do entorno do DF, enquadrados na legislação
Morar com qualidade de vida, segurança e desfrutar de momentos únicos de lazer e em contato com a natureza sem perder de vista o compromisso com a sustentabilidade. Parece um sonho, né? Mas apesar da alta procura, é necessário ter cuidado para esse sonho não se tornar um pesadelo.
No Distrito Federal, os condomínios fechados de casas, popularmente conhecidos como condomínios horizontais, são um modelo de habitação almejado pelos brasilienses, porém muitos sofrem, há várias décadas, em decorrência deles terem sido implantados de forma irregular, deixando os moradores em situação de insegurança jurídica.
“Cerca de um terço dos imóveis do Distrito Federal são irregulares. De 980 mil domicílios, apenas cerca de 600 mil têm matrícula”, diz o advogado especializado em direito imobiliário e também diretor do Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Distrito Federal (Creci-DF) e do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci), Diego Gama, com base em dados da Pnad Contínua. Na maior parte, ele calcula, os imóveis sem matrícula são casas, muitas de condomínios fechados. “Há lotes sem escritura em residenciais fechados avaliados em R$ 3 milhões por aqui”, conta.
Ele explica que essa situação aconteceu porque o planejamento de Brasília ficou restrito inicialmente ao plano piloto, que não comportou o crescimento populacional. Além disso, a maior parte de glebas de terras são da União e do Governo do Distrito Federal, que conduzem a ocupação urbana. “Diferentemente de outras cidades brasileiras, em que a iniciativa privada promove a expansão urbana, no DF, ela é feita pelo poder público, cujo timing e objetivos são diferentes”, explica Diego.
Ao longo do tempo, ele avalia que política e a legislação de ocupação urbana não contemplaram as demandas, o que deixou espaço para que surgissem os condomínios fechados de casas irregulares. “A classe média, que não consegue morar na capital federal, onde os imóveis são mais caros e a maior oferta é de apartamentos, acabou migrando para esses espaços, por almejar qualidade de vida”, diz ele. Um exemplo, ele cita, é a região de Vicente Pires, que foi regulamentada originalmente como unidade rural de produção e acabou se tornando um reduto de condomínios horizontais, ao arrepio da lei.
Mesmo após 2017, com a chegada da Lei Federal nº 13.465/2017, que criou a figura jurídica do condomínio residencial fechado e facilitou as regularizações daqueles já existentes, a maioria dos empreendimentos ainda não foi regularizada e as famílias não possuem a escritura individualizada de suas residências. “A regulamentação foi um avanço, mas a capital continua sendo um reduto de ocupações irregulares”, diz.
*Entorno do DF*
Paralelamente a essa realidade, o entorno do Distrito Federal vem se despontando como uma alternativa para os brasilienses que buscam por esse tipo de moradia, uma vez que a legislação permite essa modalidade e a iniciativa privada é a protagonista do desenvolvimento urbano.
É o caso de Valparaíso de Goiás, onde está sendo desenvolvido o Reserva do Vale, um bairro planejado que irá abrigar vários condomínios fechados de residências, totalmente aprovados pela legislação vigente, em uma área de dois milhões de metros quadrados. O bairro também terá quatro parques, áreas comerciais, hub de esportes e de educação, entre outros equipamentos, e será circundado por 500 mil metros quadrados de áreas verdes formados por vales e bosques. Dois deles já foram lançados, o condomínio horizontal Mirante do Vale, e o condomínio Brisas do Vale, com data prevista de entrega para 2024.
Tanto os lotes quanto a construção das casas podem ser financiados pela Caixa Econômica Federal. A origem do recurso é do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) que é a fonte de recursos utilizada para concessão de financiamento na modalidade Aquisição de Terreno e Construção e Construção em Terreno Próprio. A definição da taxa de juros é definida de acordo com o grau de relacionamento do cliente, quota e prazo de financiamento.
De acordo com a correspondente bancária da Caixa Econômica Federal (CEF), Gislayne Miranda, o financiamento é, além de ser uma facilidade para o consumidor, é também um indicativo de segurança pois, a instituição bancária só libera recursos depois de comprovar toda a regularidade do empreendimento e também exige um seguro de entrega de obra. “A CEF só oferece financiamento para empreendimentos que não possuem restrições”, disse.
*Polyana Soares
